# 가계대출 vs 기업대출 — 구조·심사 방식 완전 비교 가이드

✅ 요약

• 가계대출은 개인 소득·부채·담보가치를 중심으로 표준화된 스코어링과 **규제지표(DSR·DTI·LTV)**로 빠르게 심사하는 구조다.
• 기업대출은 현금흐름 창출력·재무지표·사업위험을 기반으로 재무제표 분석·코버넌트·담보/보증 구조화까지 종합 점검한다.
• 가격은 가계 쪽이 지표금리+가산금리-우대금리로 단순한 반면, 기업은 리스크 기반 가격(RBP), 약정·인수·커밋먼트 수수료 등 비금리 수익 비중이 높다.
• 사후관리는 가계가 연체·신용점수 추적 중심, 기업은 분기 재무패키지·코버넌트 모니터링·조기경보(EWS) 중심으로 훨씬 촘촘하다.

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💡 핵심 내용

1) 큰 그림부터 잡기: 두 시장의 차원 자체가 다르다

• 가계대출은 생활자금·주택구입·교육·차량 등 소비 목적이 중심이다. 개별 차주의 상환능력(소득)·부채 수준·담보가치가 핵심이며, 수백만 명 고객을 대량·표준화로 처리하는 특성이 강하다.
• 기업대출은 현금창출 사업에 자금을 투입하는 구조다. 업황·경쟁구도·원가구조·고객 포트폴리오·경영진 역량까지 파고들며, 건건이 **맞춤형(structured)**으로 설계한다.

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2) 상품 라인업 비교: 무엇에 빌려주고, 어떻게 갚게 하나

가계대출 주요 상품

• 주택담보대출(모기지): LTV·DTI/DSR 제약 하에서 고정/변동·혼합형, 원리금균등/원금균등/만기일시 상환 등으로 설계한다. 중도상환수수료, 금리인하요구권, 전환(리파이낸싱) 옵션이 붙는다.
• 신용대출: 소득·직장·신용점수 기반 무담보. 한도 산정이 빠르고 자동화되어 있다.
• 전세/월세자금, 정책·보증대출: 보증기관(주금공 등) 보증을 통해 신용위험을 낮춘다.
• 카드론·현금서비스·학자금·자동차 할부: 단기·고금리·소액 분산형이 많다.
• 상환 구조: 표준화된 분할상환이 일반적이고, 조기상환/대환으로 리프라이싱이 잦다.

기업대출 주요 상품

• 운전자금(working capital): 매출·매입 주기에 맞춰 한도성 여신(리볼빙/RCF), 매출채권담보, 재고담보로 설계한다. 커밋먼트피가 붙는다.
• 시설자금(capex): 설비투자·M&A·R&D용 중장기 대출. 투자 회수기간과 프로젝트 현금흐름이 관건이다.
• 무역금융/보증성: L/C, 보증, 구매자금, 수출팩토링 등 오프밸런스 성격도 크다.
• 프로젝트파이낸스(PF): 사업 자체 현금흐름으로 상환. SPV·대주단·유보계정(DSRA)·완공/운영 리스크 분석이 필수다.
• 상환 구조: 개별 딜마다 맞춤. 그레이스(거치)·스텝업/마진플로어·부분상환 등 복합적이다.

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3) 심사 프레임워크: 표준화(가계) vs 맞춤형(기업)

가계 심사 체크포인트

• 소득 증빙: 근로소득 원천징수영수증, 급여이체 내역, 사업소득자는 부가세/종소세 신고서.
• 부채 파악: 신용정보원(CB) 통합 데이터로 타행 대출·카드사용·연체 이력 확인.
• 규제지표:
  • LTV(담보가치 대비 대출),
  • DTI/DSR(소득 대비 원리금 상환부담),
  • **총부채원리금상환비율(DSR)**이 최상위 제약으로 작동한다.
• 스코어링 모델: 개인신용점수(신용평점)로 한도·금리 자동결정. 머신러닝 특성 반영이 확대되는 추세다.
• 담보평가: 주택·오피스텔 등 실거래가/감정평가·시세 데이터 반영, 담보인정비율(LTV) 보수적 적용.

기업 심사 체크포인트

• 재무제표 분석: 매출성장, EBITDA, 영업현금흐름(OCF), 이자보상배율(EBIT/이자비용), **레버리지(순차입금/EBITDA)**가 핵심이다.
• 현금흐름 구조: 고객 다변화, 상위매출처 집중도, 매출채권 회전일, 재고회전일, 공급망 리스크까지 본다.
• 등급·모형: 내부등급(IRB) 또는 표준등급체계로 PD(부도확률) 추정, 담보·보증 구조로 LGD(부도시손실률) 조정, EAD(익스포저) 산정 후 RWA와 자본소요 추정까지 연결한다.
• 코버넌트: 레버리지, 이자보상배율, 최소 유동성, 배당·M&A 제한 등 행동·재무 조건을 약정서에 박아 넣는다. 위반 시 마진 스텝업·조기상환·추가 담보 요구가 가능하다.
• 담보/보증: 부동산·기계설비·재고·매출채권·예금질권·대표이사 연대보증 등 담보 패키지를 설계한다.
• 경영진·사업성: 오너/경영진 트랙레코드, 업황, 경쟁우위, 규제/기술 변화 민감도까지 정성평가 비중이 높다.

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4) 숫자로 보는 핵심 차이: 한도·가격·수수료

한도 산정

• 가계: 규제지표가 먼저다. DSR 한도로 거를 수 있고, 담보가 있으면 LTV 안에서 계산한다.
• 기업: 한도성 여신은 운전자본 사이클로 산정한다. 예) 한도 ≈ 표준 운전자본(매출채권+재고-매입채무)의 일부. 시설자금은 프로젝트 NPV·DSCR(부채서비스커버리지비율)로 그릇을 잡는다.

가격 책정

• 가계: 지표금리(코픽스/금융채/CD 등) + 가산금리 – 우대금리. 거래실적·급여이체·카드사용 조건으로 우대가 깎인다. 구조가 단순하다.
• 기업: **리스크 기반 가격(RBP)**이 표준이다. 내부등급(=PD), 담보/보증에 따른 LGD, 자본소요·운영비용·목표ROE를 모두 반영하고, 커밋먼트피(미사용 한도 수수료), 약정/주선/인수 수수료, 중도상환·스텝업까지 포함해 총수익을 본다.

문서·수수료

• 가계: 표준 약관·설명서·근저당 설정, 중도상환수수료 정도가 전형적이다.
• 기업: 신용약정서, 담보설정계약, 보증계약, 코버넌트 조항, 재무제표 제출 의무, 보험가입 의무, DSRA 등 문서가 방대하다.

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5) 금리 구조와 재가격(리프라이싱)

가계

• 변동/혼합형이 많다. 지표금리가 움직이면 **재가격 주기(6개월/1년 등)**에 맞춰 자동 반영된다.
• 금리인하요구권, 대환대출로 고객이 능동적으로 금리 낮추기가 쉬운 편이다.

기업

• 지표금리+마진 구조는 동일하지만, 마진 플로어(floor), 스텝업(step-up), **재가격 트리거(등급 하락·코버넌트 위반)**가 계약에 깔린다.
• 장기 딜은 **금리스왑(IRS)**으로 고정화하거나 일부만 헤지해 ALM 관점에서 관리한다.

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6) 사후관리(모니터링)와 조기경보

가계

• 연체 탐지: 30·60·90일 경과 구간별로 단계 대응한다.
• 신용점수 갱신: 소득·부채 변화가 반영되어 리스크 가중 관리에 들어간다.
• 재약정/채무조정: 일시적 소득충격 시 분할상환 전환, 상환유예, 정책성 신용회복 제도를 안내한다.

기업

• 재무패키지 제출: 분·반기 재무제표, 매출·수금 현황, 수주·수납 리포트, 콤플라이언스 증빙을 정기 점검한다.
• EWS(조기경보): 이자보상배율 하락, 운전자본 악화, 주요 거래처 부도, 세금/4대보험 체납, 소송·ESG 이슈 등을 트리거로 설계한다.
• 리파이낸싱·구조조정: 현금흐름 악화 시 만기연장+부분상환, 담보증액, 지분성 자본 유치, 계열사 지원, 필요 시 워크아웃·법정관리까지 옵션을 검토한다.

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7) 규제·회계 프레임: 왜 접근법이 달라지는가

• 가계대출은 거시건전성 규제(LTV·DTI·DSR)로 수요를 직접 제어한다. 금융소비자보호(설명의무·적합성·불완전판매 방지) 장치가 촘촘하다.
• 기업대출은 **자본규제(바젤·RWA)**와 **IFRS9 기대손실(ECL)**이 핵심이다. 내부등급(PD)·LGD·EAD 모델 정확도가 자본소요를 좌우한다. PF·취약업종 익스포저에는 가산자본/보수적 가중치가 붙는다.

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8) 디지털·데이터 트렌드: 두 시장 모두 데이터가 게임체인저다

• 가계: 마이데이터·오픈뱅킹으로 소득·소비·자산 흐름을 정교하게 파악한다. **대체데이터(통신요금·플랫폼 거래)**가 사각지대 고객의 한도·금리를 낮추는 데 쓰인다.
• 기업: ERP·POS·물류·세무데이터와 실시간 매출·재고·회전일수를 연결해 AI 기반 캐시플로 프로파일링이 가능해졌다. 중소기업도 인보이스 파이낸스로 유동성 접근성이 개선되는 추세다.

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9) 미니 케이스 1 — 가계: 주담대 한도·상환부담 계산 감 잡기

• 연소득 6천만 원, 기존 부채 연간 원리금 600만 원, 신규 주담대 원리금 연 1,200만 원 가정하면, **DSR = (600+1,200)/6,000 = 30%**가 된다. 규제 지역·고객군별 허용 DSR 안에 들어오면 승인 가능성이 생긴다.
• 담보 주택 시세 6억, LTV 60%면 최대 담보한도 3.6억이다. 실제 승인액은 LTV·DSR 중 더 낮은 값으로 제한된다.

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10) 미니 케이스 2 — 기업: 운전자금 한도·가격 산식 맛보기

• 제조업 A사의 12개월 평균 운전자본 = 매출채권(50억)+재고(30억)-매입채무(40억)=40억. 정책상 60% 인정이면 한도 24억으로 세팅한다.
• 내부등급으로 PD 1.0%, 담보로 LGD 35% 추정, 은행 목표 ROE·자본비용을 더하면 마진 1.6%p가 산출될 수 있다. 여기에 커밋먼트피 0.3%p와 약정수수료를 얹어 총수익을 설계한다.

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11) 핵심 비교표(요약)

                          1. 가계 대출                                                         2. 기업 대출

목적	소비·주거·생활	사업·투자·운전자본
심사 핵심	소득·부채·담보, DSR·LTV, 신용점수	현금창출력, 재무·현금흐름, 담보/보증, 코버넌트
모델	스코어링 중심, 자동화	PD·LGD·EAD, 등급·자본연계
가격	지표+가산-우대, 단순	RBP, 수수료(약정·인수·커밋먼트) 포함
상환	표준 분할상환 위주	맞춤형(거치·스텝업·플로어 등)
모니터링	연체·신용점수, 단순	분기 재무패키지, 코버넌트, EWS
규제	DSR·LTV·소비자보호	바젤 RWA·IFRS9, 섹터한도
부실 대응	채무조정·대환	리파이낸싱·구조조정·워크아웃

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🔍 시사점 및 나의 견해
가계대출은 속도와 투명성이, 기업대출은 맞춤과 통제력이 핵심이라 본다. 표준화된 규제로 사고 확률을 낮추는 가계 쪽과, 프로젝트·업황·경영 역량까지 꿰뚫어 봐야 하는 기업 쪽은 애초의 리스크 정의부터 다르다. 가격도 단순한 가계와 달리, 기업은 금리+수수료+코버넌트라는 3축이 정교하게 물려 돌아간다. 개인적으로 가장 흥미로운 부분은 데이터 흐름의 변화다. 가계는 마이데이터로, 기업은 ERP·무역·세무 데이터로 현금흐름을 실시간에 가깝게 읽어내는 시대가 열렸다고 느낀다. 결국 두 시장 모두 현금흐름의 예측 가능성이 신용의 본질이라는 사실은 변하지 않는다.

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📚 참고자료

• 한국은행, 「금융안정보고서」 — 가계·기업 신용동향, 대출 구조
• 금융감독원, 「은행업감독업무시행세칙」 — 여신 심사·담보·여신분류
• 은행연합회, 소비자포털 — 코픽스·지표금리·여신 공시
• BIS(바젤위원회), 「Credit Risk — IRB approaches」, 「Sound credit risk assessment」
• IFRS9, Expected Credit Loss(ECL) 관련 문서
• 국내 신용평가사 방법론(기업 신용평가·프로젝트파이낸스)